Новая “Дачная конституция”, какие изменения грядут в 2019 году?

Новая «дачная конституция» была принята летом 2017 г., а заработает только с 1 января 2019 г.

О том, каких изменений стоит ждать 60 миллионам дачников нашей страны и что они могут успеть предпринять за оставшиеся полгода, чтобы сохранить свои землю и дом рассказала председатель Профсоюза садоводов России Людмила Голосова.

– Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» очень тяжёлый для понимания. Он содержит 55 статей, почти половина которых – изменения в другие законодательные акты. К примеру, с 1 января 2019 г. вас уже не поставят на учёт как нуждающегося в жилье, если у вас есть дом в садоводческом товариществе. И таких новелл много.

Как не оказаться самостроем

Если сейчас существует около десятка разных кооперативов, товариществ и прочих объединений, с нового года их будет только два: садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) или огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ). Дачников в России больше не будет. Поэтому всем сегодняшним объединениям после 1 января стоит принять устав в новой редакции (примерная форма с комментариями выложена на сайте и в соцсетях нашего профсоюза). Рекомендую прописать две важные юридические тонкости: «реорганизация проводится в связи с вступлением в силу ФЗ № 217» и новое «товарищество является правопреемником предыдущего». Преемственность необходима, чтобы все документы, которые были ранее получены при выделении земли юрлицу под садоводчество, огородничество или дачное хозяйство, были действительны. Иначе есть риск всем товариществом оказаться самостроем, который заставят сносить за свои же деньги. Особенно бдительными стоит быть тем, чьи дачи расположены в самых лакомых местах, вблизи городов, где земля стоит больших денег.

Огородники останутся без крыши

Разница между садоводами и огородниками будет огромна. Садоводы смогут без разрешения властей строить дачные домики, а с разрешением и по градостроительным нормам – даже капитальные жилые дома, в которых можно будет прописаться.

Огородники же смогут возвести на участке лишь техпостройку – сарай, теплицу, колодец. Даже от дождя людям негде будет спрятаться. При этом миллионы огородников уже построили дачные дома, потому что прежний закон им это разрешал. Что им делать? В новом законе написано, что, если дом зарегистрирован, он не будет считаться самостроем и волноваться не о чем. Беспокоиться стоит тем, кто не оформил право собственности. Если строения нет в Росреестре, вас заставят его снести. Чтобы избежать неприятностей, срочно проводите межевание участка, регистрируйте в Росреестре землю и дом. Или переводите товарищество из огороднического в садоводческое.

Впрочем, для некоторых дачников это не варианты – решения в обоих случаях принимают муниципальные власти, а они нередко отказывают огородникам в регистрации. Поэтому остаётся единственный способ защитить свой дом – прописать в новом уставе товарищества, что норма ФЗ № 217 о невозможности постройки дачного домика распространяется только на участки, которые были выделены под огородничество с 1 января 2019 г. Закон обратной силы не имеет, а прежний разрешал строить дома.

Платить придётся по безналу

В статье 14 нового закона сказано, что членские и целевые взносы вносятся «на расчётный счёт товарищества». То есть если сейчас вы отдаёте деньги в кассу, с 1 января будете обязаны платить по безналичному расчёту. Законодатели сказали «нет» наличным, чтобы можно было контролировать денежные потоки садоводов. Но на практике это сделать сложно. Многие дачники – люди пожилого возраста, пенсию им приносит почтальон, они не умеют пользоваться банковскими картами. Раз в месяц ездить в отделение банка для некоторых пенсионеров тоже проблема. Но выход есть. В статье 861 Гражданского кодекса написано: «Расчёты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы или в безналичном порядке». Гражданский кодекс стоит выше закона о садоводстве, поэтому заставить всех платить по безналу не получится. И в новом уставе товарищества стоит прописать этот пункт, разрешив людям платить так, как им удобно. В том числе через кассу.

Индивидуалов заставят раскошелиться

Если вы не являетесь членом товарищества, поссорились с председателем или хотели сэкономить на взносах, лучше проситесь обратно в СНТ. Индивидуалами теперь быть невыгодно. Если сейчас вы тратите только на «коммуналку», по новым правилам будете платить как все, в том числе за работу председателя и правления. В законе так и написано: лица без участия в товариществе «обязаны вносить плату за содержание имущества общего пользования, текущий и капремонт объектов капстроительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом…».

Мало того, для индивидуалов плата будет выше. По статье 251 Налогового кодекса от налогообложения освобождаются только членские и целевые взносы. Учитывая, что индивидуалы находятся на договорных отношениях, им приплюсуют сверху 6%. Отказываешься платить – товарищество вправе взыскивать платежи в судебном порядке.

Кстати, новый закон позволяет вести садоводство как без личного участия в товариществе, так и вообще без создания товарищества. Некоторые садоводы уже подумывают, чтобы пойти по такому пути и ликвидировать СНТ. Не делайте этого! Не создавайте опасную ситуацию своими же руками. Даже если ваши участки и дома будут зарегистрированы, без юрлица их могут признать самостроем. Только коллективно вы сможете защитить свои права на землю и строения.

На дачи придут управляющие компании

Председатель и правление будут выбираться на срок до 5 лет (сейчас – на 2 года), и власти у них станет больше. Председателя вообще сделали единоличным исполнительным органом. Это опасно, потому что есть как хорошие и добросовестные руководители, так и вороватые и злоупотребляющие. Кроме того, новый закон разрешает командовать товариществом не только его членам, но и посторонним людям из управляющей компании. Это будет очень напоминать работу УК многоквартирных домов, с которой мы уже знакомы. И аппетиты УК могут быть разными. Если директор захочет иметь зарплату под 100 тыс. руб. в месяц, выплачивать её будут вынуждены садоводы. Нет денег? Тогда продавайте свой участок и завязывайте с садоводством. Чтобы не допустить такой ситуации, сохраняйте товарищество и коллектив, не позволяйте чужакам управлять вами.

Скважины и колодцы – без лицензии

Вокруг нового закона о садоводстве ходит очень много страшилок. Якобы теперь придётся проводить экспертизу и лицензировать все скважины и колодцы товариществ. И стоит это почти миллион рублей. На самом деле, по Закону «О недрах», лицензия не требуется, если добыча воды из скважины составляет до 100 куб. в сутки (расчёт даёт счётчик). Обычное садовое товарищество больше воды и не использует. Тем более не надо лицензировать скважины и колодцы, расположенные на личных участках (даже если ими пользуются два соседа). Если земельный участок находится в вашей собственности, значит, всё, что на нём расположено, – тоже ваша собственность. И вы вправе с ней делать всё, что захотите.