Земельные участки в садоводческих товариществах составляют обширную группу земель на территории муниципального образования. Так, архивные сведения по территории Артемовского городского округа (АГО) содержат информацию о существовании около 200 садоводческих товариществ общей приблизительной суммарной площадью 2,5 тыс. га[1], что составляет 4,16 % от площади самого муниципального образования. На их территории расположено более 25000 отдельных земельных участков.
Как известно, с появлением Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»[2] и ряда позднейших указов Президента РФ[3], принятых параллельно с разрабатывающимися конституционными положениями о праве собственности на землю, земельные участки подлежали изъятию у садоводческих товариществ и бесплатной передаче в собственность гражданам – членам этих товариществ, согласно имеющимся спискам.
Спецификой приватизации участков на территории АГО стало то, что к постановлениям Администрации города, согласно которым земельные участки каждого конкретного товарищества бесплатно передавались «в коллективно-долевую собственность» этим товариществам, не были приложены их заверенные списки. В итоге на сегодняшний день такой вид правоустанавливающих документов, как акты, изданные органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, применительно к земельным участкам в садоводческих товариществах на территории АГО не может служить основанием для государственной регистрации права на отдельно взятый участок по причине отсутствия в документе сведений, позволяющих однозначно идентифицировать объект права и его субъекта.
Практика работы Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по распределению участков в садоводствах складывалась следующим образом:
Председатели садоводческих товариществ предоставляли в Комитет списки членов, заверенные своей подписью и печатью садоводческого товарищества. Эти первичные списки перерабатывались Комитетом и по установленной форме передавались в налоговую инспекцию с целью взимания земельного налога. Параллельно списки членов садоводческих товариществ вносились в электронную базу данных в виде таблиц в формате Microsoft-Excel, формируемых на каждое товарищество отдельно.
Изначально на каждый конкретный участок в садоводческом товариществе председателям таких товариществ выдавались временные свидетельства на право собственности на землю, постоянного (бессрочного) пользования землей, которые они должны были распределять между членами своих товариществ. По разным причинам эти временные свидетельства изготавливались в одном экземпляре и выдавались на руки землевладельцам без организации хранения их второго экземпляра в Комитете.
Позднее стали выдаваться свидетельства на право собственности на землю постоянной формы. Вторые экземпляры этих свидетельств оставлялись на хранение в Комитете. Но к моменту начала работы учреждений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, появившихся после принятия соответствующего Федерального закона в 1997 году[4], свидетельства на право собственности на землю были выданы далеко не на все земельные участки в садоводческих товариществах.
После передачи функций государственной регистрации прав на недвижимость вновь образованным учреждениям Комитет утратил право выдачи правоудостоверяющих документов. В итоге владельцы тех участков, которые не успели получить свидетельства постоянной формы, а свидетельства временной формы потеряли или по каким-то причинам не получили у своих председателей, фактически остались без правоудостоверяющих документов на свои участки и лишились возможности зарегистрировать право собственности на них ввиду отсутствия оформленных надлежащим образом правоустанавливающих документов.
Это породило огромную проблему, последствия которой не ликвидированы до сих пор.
Орган по регистрации прав на недвижимое имущество был вынужден отказывать в регистрации права на земельный участок в случае отсутствия правоудостоверяющего документа. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его правопреемник – территориальный отдел Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, полномочия на выдачу таких документов утратили. Администрация Артемовского городского округа отказывала в выдаче повторных постановлений на передачу земельных участков в садоводческих товариществах в собственность на том основании, что эти участки уже были переданы садоводствам. А налоговая инспекция продолжала взимать с граждан земельные налоги на основании предоставленных Комитетом списков членов садоводческих товариществ.
Образовавшийся вакуум существовал на протяжении нескольких лет. Затем Управлению Росреестра совместными усилиями с краевой прокуратурой удалось добиться того, чтобы Администрация АГО стала принимать постановления о передаче конкретных участков в собственность конкретным людям.
За это время в 2007 году был принят Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»[5]. Согласно переходной норме данного закона те из участков, которые, пройдя процедуру межевания, не были поставлены на кадастровый учет в определенных границах, стали требовать для такой постановки новой процедуры уточнения границ. Это означало, что участки, правоустанавливающие документы на которые их владельцы стали получать посредством принятия Администрацией соответствующего постановления, уже не могли быть зарегистрированы по «дачной амнистии». Их оформление стало сопряженным с проведением дорогостоящей и длительной процедуры межевания.
Кроме того, при «вторичной» процедуре передачи участков в садоводствах в собственность возникла дополнительная сложность. После принятия в 2001 году Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц»[6] по причине инертности председателей далеко не все садоводческие товарищества прошли необходимую процедуру перерегистрации. Поэтому многие из них в настоящее время в качестве юридических лиц не зарегистрированы. Администрация АГО в случае поступления заявления от кого-либо из членов такого садоводческого товарищества о передаче ему в собственность его участка требует проведения предварительной процедуры регистрации самого товарищества в качестве юридического лица.
Очень часто владельцами земельных участков в садоводческих товариществах являются престарелые люди, которым преодоление всех бюрократических препятствий, связанных с оформлением прав, оказывается не под силу. Поэтому они принимают решение вообще отказаться от своих прав на участки. Не имея на руках какого-либо правоустанавливающего документа, они не могут сделать этого в порядке, установленном современным действующим законодательством. Поэтому налоговая инспекция продолжает слать им извещения о необходимости уплаты земельного налога, взимаемого на основании переданных ей списков членов садоводческих товариществ.
До недавнего времени такая ситуация также была тупиковой. Сейчас сектор земельного надзора и мониторинга земель Артемовского отдела, образованный на базе присоединенного территориального отдела Управления Роснедвижимости, разработал методику действий в подобных случаях. Лицо, желающее отказаться от права собственности на участок и не имеющее какого-либо правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на него, обращается с соответствующим заявлением в территориальный отдел Росреестра. Специалист, которому поступает данное заявление, направляет его по подведомственности в налоговую инспекцию, и прикладывает к нему сопроводительное письмо. В последнем указывается, что такой-то обратившийся гражданин числится членом такого-то садоводческого товарищества, но сведения о получении данным гражданином свидетельства о государственной регистрации права собственности на его земельный участок отсутствуют, т. е. его права собственности на этот участок в порядке, который был установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких документов на момент их издания, не возникло. По этой причине отказаться от своего права в порядке, установленном действующим законодательством, он также не может. Таким образом, заявитель не является собственником своего земельного участка и, следовательно, в силу п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ, не должен оплачивать за него налог.
Практика освобождения от неосновательных налогов отдельных людей, не имеющих правоустанавливающих документов на землю, действует эффективно. Но председатели вновь образованных садоводческих товариществ, решившие вести работу по упорядочению земельных отношений внутри них, сталкиваются с еще более вопиющей проблемой налогообложения, которая пока не нашла своего решения.
Дело в том, что каждое садоводческое товарищество, зарегистрированное в качестве юридического лица, в какой-то момент своей деятельности ставит земельный участок, представляющий собой цельную территорию самого товарищества, на кадастровый учет в определенных границах. В результате получается внушительный земельный массив, площадь которого в ряде случаев достигает нескольких десятков гектаров. Действующее на сегодняшний день налогообложение такого садоводства, как представляется, является неосновательным сразу по трем аспектам.
Для пояснения своей мысли рассмотрим в качестве примера отдельно взятое садоводческое товарищество «Сопка».
Данное товарищество стоит на кадастровом учете как земельный участок с уточненными границами площадью в 266000 кв. м (26,6 га). Товарищество имеет 206 отдельных земельных участков, каждый из которых в среднем занимает площадь в 1000 кв. м. Таким образом, под отдельные участки в садоводстве отведена площадь в 206000 кв. м, или 20,6 га. Остальные 6 га площади садоводческого товарищества являются землями общего пользования.
Из 206 участков товарищества только 49 участков стоят на кадастровом учете с уточненными границами, остальные 157 участков значатся в базе государственного кадастра недвижимости, как ранее учтенные.
Товарищество «Сопка» имеет кадастровый паспорт своего земельного участка пл. 266000 кв. м. Адрес участка: с/т «Сопка». В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о регистрации права собственности данного юридического лица на этот участок отсутствует, формально он считается находящимся в муниципальной собственности. Однако, налоговая инспекция взимает земельный налог со всей кадастровой стоимости данного земельного участка с садоводческого товарищества «Сопка». Законность взимания такого налога с садоводческого товарищества представляется сомнительной в силу формулировки п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ: налогоплательщиками налога признаются организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности.
В данном случае взимание налога с площади всего садоводства допустимо, если это садоводство зарегистрирует право собственности на земли общего пользования своей территории на свое имя. Если же оно решит оформить на эти земли право аренды, то взимание земельного налога вообще будет недопустимым, поскольку он будет заменен арендной платой.
Вторым аспектом налогообложения садоводческого товарищества является то, что его члены, помимо участия в платеже общего земельного налога своего садоводства, суммируемого не только из площади земель общего пользования, но и совокупной площади всех участков, не стоящих на кадастровом учете в уточненных границах, платят также земельный налог персонально каждый за свой участок. Этот налог начисляется по-прежнему на основании списков членов садоводческих товариществ, переданных в налоговую инспекцию еще в первой половине 90-ых годов. Получается двойное налогообложение.
Ситуация выглядит примерно таким образом, как если бы члены товарищества собственников жилья, имеющие в своих квартирах счетчики учета горячей, холодной воды и электроэнергии, и оплачивающие коммунальные услуги на основании показания этих счетчиков, дополнительно к этому оплачивали полную стоимость горячей, холодной воды и электроэнергии, потребленную всем домом, независимо от показаний индивидуальных счетчиков. Можно себе представить, как члены такого ТСЖ относились бы к оплате коммунальных услуг и к своему председателю. Именно такое отношение характерно для конкретного рассматриваемого садоводческого товарищества.
Третьим аспектом налогообложения является уже описанная ситуация, когда люди – фактические владельцы земельных участков, и даже забросившие их, не имеющие на руках никакого правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на землю, продолжают оплачивать земельный налог наряду с теми садоводами, которые такой документ имеют.
С одной стороны, ликвидировать сложившийся порядок налогообложения можно посредством оформления прав на каждый земельный участок, сопровождаемое его постановкой на кадастровый учет в определенных границах. Но это – дело не одного года. Представляется, что в настоящее время существует необходимость в официальном разъяснении порядка налогообложения садоводческих товариществ в переходный период.
В последнее время в практике существования садоводческих товариществ стала проявляться следующая тенденция:
Молодые, энергичные люди организуют проведение общих собраний садоводов, принимают решение о создании садоводческого товарищества и входят в состав его правления. После регистрации вновь созданного товарищества в налоговой инспекции они начинают выявлять всех фактических и бывших владельцев земельных участков садоводства, устанавливать вид их права на земельные участки, и распределять и перераспределять пустующие.
Данный вид деятельности можно было бы только приветствовать. Но периодически в территориальное подразделение федерального органа, являющееся держателем архива всех садоводств Артемовского городского органа, поступает информация о проведении на их территориях явных мошеннических действий по спекуляциям и прочим сомнительным операциям с землей. В связи с этим руководством Артемовского отдела Управления Росреестра предпринимаются попытки всеми возможными путями устанавливать контакты с членами правления каждого садоводства, и разрабатывать универсальный порядок распределения и перераспределения земель в них, базирующийся на нормах действующего законодательства. В ряде случаев удается наладить плодотворную работу, гарантирующую полную законность всех земельных операций. Взаимодействие базируется, в том числе, на таких полномочиях территориального подразделения, как ведение государственного земельного надзора, включая применение санкций за неиспользование земельных участков по их целевому назначению[7].
Практика показывает, что на контакт идут, как правило, те председатели и иные члены правления садоводческих товариществ, которые искренне заинтересованы в наведении порядка в управляемых ими организациях, и в создании максимально комфортных условий землевладения. Те же «управленцы», которые заинтересованы только в проведении земельных спекуляций и прочих еще более непотребных операций с землей, от таких контактов уходят.
Подводя итог, можно заключить, что правовое позиционирование земельных участков в садоводческих товариществах в настоящее время представляет собой одно из наиболее проблемных направлений землепользования, нуждающихся в четкой регламентации и государственном регулировании. Работа по такому регулированию должна вестись на уровне взаимодействия между членами садоводческих товариществ, их правлений, органов местного самоуправления и федерального органа, уполномоченного на хранение архива документов садоводческих товариществ и ведение государственного земельного надзора – при непрерывном совершенствовании существующей законодательной базы, регламентирующей правовой режим владения и пользования землей.
[1] Расчеты очень неточные ввиду использования устаревших сведений, взятых из постановлений администрации о передаче участков в коллективно-долевую собственность садоводческим товариществам, периода первой половины 90-ых годов.
[2] Закон РФ N 4196-1 от 23.12.1992.
[3] Последним из которых был Указ Президента РФ № 1767 от 27.10.1993 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».
[4] Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
[5] Федеральный закон № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости».
[6] Федеральный закон № 129-ФЗ от 08.08.2001 «О государственной регистрации юридических лиц».
[7] П. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.
Свежие комментарии